Cum negociezi arvuna sau avans?

Care este diferenta dintre arvuna sau avans si cum negociezi plata lor?

Arvuna este o forma de avans dar se deosebeste de acesta prin aceea ca, in timp ce avansul este o suma de bani achitata ca avans al unui pret, arvuna este o suma de bani achitata cu titlu de garantie.

Fiind o garantie, arvuna poate consta si in alte bunuri, nu doar intr-o suma de bani. Atunci cand este data ca un avans din pret si functioneaza ca o garantie, acel avans este considerat arvuna.

In cadrul Codului Civil arvuna nu este reglementata in cadrul garantiilor, ci cu privire la clauza penala. Totusi, datorita faptului ca are functia de garantie, este bine sa o ai in vedere ca o modalitate de a te asigura de seriozitatea celeilalte parti si sa o soliciti in caz de nevoie.

Arvuna sau avansul se obisnuieste sa se achite in special in cazul antecontractelor, ca o garantie a perfectarii pe viitor a contractului final. Daca partea care a dat arvuna se razgandeste ulterior si nu mai doreste sa incheie contractul final, pierde arvuna. Daca partea care a primit arvuna nu vrea sa mai incheie contractul final, va achita celeilalte parti cu titlu de despagubire dublul arvunei primite.

Arvuna este de doua feluri:

1. Arvuna confirmatorie – atunci cand este data pentru garantarea executarii obligatiei;
2. Arvuna penalizatoare – este data pentru garantarea executarii contractului. Astfel, partile pot sa prevada clauza de denuntare unilaterala a contractului de catre una din parti (renuntarea la contract) doar cu obligatia platii unei arvune.

(1) Daca, la momentul incheierii contractului, o parte da celeilalte, cu titlu de arvuna, o suma de bani sau alte bunuri fungibile, in caz de executare arvuna trebuie imputata asupra prestatiei datorate sau, dupa caz, restituita.
(2) Daca partea care a dat arvuna nu executa obligatia fara justificare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, retinand arvuna. Atunci cand neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului si poate cere dublul acesteia.
(3) Creditorul obligatiei neexecutate poate insa opta pentru executare sau pentru rezolutiunea contractului si repararea prejudiciului potrivit dreptului comun.” – Art.1.544 Codul civil – Arvuna confirmatorie

Daca in contract este stipulat expres dreptul uneia dintre parti sau dreptul ambelor parti de a se dezice de contract, cel care denunta contractul pierde arvuna data sau, dupa caz, trebuie sa restituie dublul celei primite – Art.1.545  NCC – Arvuna penalizatoare

Cum negociezi arvuna sau avansul?

1. Stabileste obligatia garantata prin arvuna

Specifica exact ce obligatie se garanteaza prin arvuna (ex. incheierea contractului final de vanzare in forma autentica) si in ce conditii aceasta poate fi retinuta sau restituita dublu (ex. neindeplinirea la termen a obligatiei, neindeplinirea intocmai, etc);

2. Negociaza cuantumul arvunei

In cazul in care dai arvuna sa spunem la incheierea unui antecontract de vanzare cumparare, negociaza cuantumul acesteia in functie de durata pana la care se incheie contractul final (cu cat termenul este mai indepartat cu atat poti negocia o arvuna mai mica), sau de alte conditii esentiale pentru tine in cazul concret.

Atunci cand arvuna este impusa de banca (la acordarea anumitor credite imobiliare banca solicita achitarea unui anumit avans), negociaza cu banca si cu vanzatorul cel mai mic avans posibil.

Specifica clar suma achitata si modalitatea in care aceasta a fost pusa la dispozitia celeilalte parti (numerar, virament bancar).

3. Negociaza modalitatea de plata a arvunei

Poti negocia achitarea arvunei in numerar sau virament bancar, sau chiar achitarea arvunei in transe, atunci cand iti este mai convenabil si ajungi la o astfel de intelegere cu partenerul de negociere.

In functie de situatia ta concreta, negociaza si alta posibilitate de achitare a arvunei (ex. plata unei datorii a vanzatorului fata de o alta persoana, etc).

Intr-o negociere este important sa cauti solutiile cele mai potrivite atat pentru tine cat si pentru cealalta parte. Fii deschis cu privire la diversele alternative prin care ambii parteneri pot castiga mai mult.

4. Negociaza ce se intampla cu arvuna

Actionand ca o garantie, de regula suma platita ca arvuna se pierde daca nu se indeplineste obligatia garantata (ex. incheierea contractului de vanzare final in forma autentica) sau se returneaza dublul ei.

Poti negocia insa cum se va intampla acest lucru: spre exemplu, „Daca pana la data x promitentul vanzator nu incheie din culpa sa contractul final de vanzare, prezentul antecontract este rezolvit de drept si promitentul vanzator va achita promitentului cumparator dublul arvunei primite. La implinirea termenului scadent debitorul este de drept pus in intarziere, fara sa mai fie necesara o notificare in acest sens„.

Tradus in termeni simpli, cu alte cuvinte stabilesti un termen si faptul ca se desfiinteaza contractul la termen iar promitentul vanzator de la acea data fara alta formalitate trebuie sa achite dublul arvunei.

Poti sa negociezi de asemenea penalitati de intarziere pentru neachitarea despagubirii la termen.

Exemplul pe care l-am dat este cu un antecontract de vanzare cumparare imobil fiind cel mai des intalnit in practica. Trebuie retinut faptul ca, in situatia antecontractelor, daca una din parti se razgandeste are la dispozitie fie sa ceara rezilierea contractului cu pierderea arvunei sau respectiv achitarii dublului acesteia, fie sa solicite instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.

Asadar, specifica faptul ca la momentul neindeplinirii obligatiei arvuna fie va fi retinuta, fie va fi restituita celeilalte parti dublul acesteia, de drept si fara o alta formalitate, sau precizeaza modalitatea in care va opera retinerea sau restituirea arvunei.

5. Solicita inscrierea in cartea funciara sau in alte registre publice

Notarea antecontractului in cartea funciara este importanta atat ca publicitate fata de terti (spre exemplu te asiguri de faptul ca proprietarul nu mai promite spre vanzare imobilul si altor posibili cumparatori), dar ca si o garantie a publicitatii sumei de bani in sine si faptul ca ea a fost achitata.

Deoarece arvuna actioneaza ca o garantie si poate sa constea si in alte bunuri decat bani, in cazul achitarii acesteia cu privire la alte contracte, se poate solicita inscrierea in arhiva electronica de garantii reale mobiliare, tot ca un mijloc de publicitate si de aparare a garantiei fata de alti creditori.

6. Specifica in contract ce se intampla in cazul indeplinirii obligatiei intocmai si la termen

Daca obligatia s-a indeplinit intocmai si la termen precum si in cazul in care contractul s-a incheiat, in cazul in care arvuna s-a dat in temeiul unui antecontract, arvuna achitata se va considera dupa caz, un avans din pret, sau va fi inapoiata;

Arvuna se restituie cand contractul inceteaza din cauze ce nu atrag raspunderea vreuneia din parti.

Negocierea este o etapa prealabila incheierii contractelor. Fii deschis spre toate optiunile posibile si alege acele solutii avantajoase atat pentru tine cat si pentru cealalta parte, printr-o negociere de tip win-win.  

Invata tehnici de negociere eficiente din cartea mea ”101 tehnici de negociere”.  

Ioana Andrievici este:

• negociator, trainer in negociere & autor, cu peste 18 ani experienta in negocierea contractelor si negocierile de business;

• antreprenor: co-fondator si co-owner la compania Rubinian, firma de consultanta si planificare in afaceri;

• autoarea cartilor ”Negocierea si intocmirea contractelor”, ”101 tehnici de negociere”, ”Planul de negociere – model si ghid”, ”Cum sa negociezi bine orice si cu oricine – ghid practic pentru succes in negocieri” ;

• autoarea modelelor de contracte Rubinian, intocmite complex, ca baza solida de negociere pentru ambele parti; • co-autor in cadrul unor lucrari din colectia ”Afaceri la cheie” in colaborare cu editura de afaceri Rentrop & Straton;

• consilier juridic definitiv inscris in Uniunea Colegiilor Consilierilor juridici din Romania;

• Trainer autorizat – Certificat formator de formatori Seria I Nr.00229707, eliberat de Ministerul Educației Naționale & Autoritatea Națională pentru calificări & Ministerul muncii, familiei, protecției sociale și persoanelor vârstnice. Vezi toata prezentarea profesionala