Cum negociezi un contract de inchiriere spatiu comercial?

Articolul de fata se refera la negocierea unui contract de inchiriere spatiu comercial din perspectiva locatarului (chiriasului).

Ai gasit un spatiu perfect pentru firma ta. Perfect este mult spus, intotdeauna vor fi avantaje si dezavantaje, este insa foarte important sa fii realist.

In acest articol am sa-ti dau 10 idei utile despre cum sa negociezi un contract de inchiriere spatiu comercial.

Ca in orice negociere si in cazul negocierii unui contract de inchiriere spatiu comercial sunt importante in principal 2 aspecte:

1) Sa stii ce vrei

2) Sa te pregatesti

Asadar, inainte de intra in negocieri, stabileste mai intai ce vrei exact de la spatiul respectiv. Fii realist, nu te implica emotional, nu reactiona de genul ”am gasit spatiul perfect altul nu voi mai gasi niciodata!” Cu cat iti doresti mai mult un lucru cu atat esti dispus sa platesti pentru acel lucru mai mult.

Retine faptul ca proprietarul va fi receptiv la propunerile tale daca ii vei inspira incredere. Orice proprietar isi doreste un chirias bun, pe termen cat mai lung.

Iata pasii pe care sa-i parcurgi:

1. Stabileste ce este important pentru tine

Ai nevoie de tot spatiul sau te poti lipsi de o parte din el? Ai nevoie sa faci modificari, investitii? Cam care ar fi valoarea lor? Spatiul iti permite sa te extinzi daca vei dori acest lucru? Spatiul iti permite posibilitatea de subinchiriere? Ai nevoie de locuri de parcare? Ai nevoie de garaj? Etc.

2. Stabileste ce nu este important pentru tine

La ce poti renunta cu privire la spatiu? Ce nu este important pentru tine? Aceste aspecte te ajuta in negocieri, sa faci o concesie cu privire la ceva ce nu este important pentru tine pentru a obtine altceva important (ex. spatiul este inchiriat cu garaj si nu ai nevoie de acesta. Renunti la garaj (care poate fi utilizat de catre proprietar) in schimbul unei chirii mai mici sau in schimbul unui spatiu aditional alaturat, etc)

3. Afla ce vrea proprietarul

Ai stabilit ce vrei tu, acum concentreaza-te pe proprietar. Asculta-l cu atentie, pune-i intrebari, afla ce fel de chirias isi doreste, cum priveste el spatiul, ce vrea pe viitor. Incearca sa-l ”simti”: ce fel de om este? Se plange des? S-a plans de vechii chiriasi? Se plange de bani? Daca da, este posibil ca pe viitor, fie sa nu fie multumit de chirie fie sa-ti bage de vina cu privire la alte aspecte. Oamenii de acest gen mereu au senzatia ca pot face o afacere mai buna, si cauta mereu ceva mai bun (ex. alt chirias).

Daca intalnesti un astfel de proprietar si vrei cu adevarat spatiul, ai doua alternative: incheie contractul pe o perioada mai lunga de timp si asigura-te contractual ca nu-l va denunta unilateral (nu va cere incetarea contractului inainte de termen) sau, dimpotriva, stabileste o durata de inchiriere mai scurta dar cu posibilitatea de prelungire.

4. Cunoaste legislatia cu privire la incheierea unui contract de inchiriere spatiu comercial

Este bine sa cunosti cat de cat dispozitiile legale cu privire la incheierea unui contract de inchiriere spatiu comercial. Sunt drepturi si obligatii stabilite prin lege pe care nu le poti negocia si pe care este bine sa stii sa le respecti sau sa soliciti sa fie respectate.

Codul civil reglementeaza contractul de locatiune in articolele 1.777 – 1.850. Pentru cazul negocierii unui contract de inchiriere spatiu comercial sunt relevante art. 1.777 – 1823 Cod Civil.

5. In negocieri, nu te concentra doar pe chirie

Chiria este un factor foarte important, dar nu este singurul factor important. Daca te concentrezi doar pe negocierea de pret, s-ar putea sa pierzi din vedere alte aspecte care pot ajuta ambele parti (proprietar si chirias) sa castige mai mult.

Pe langa chirie, negociaza: modalitatile de plata, durata contractului, posibilitatea de prelungire, investitii, etc.

6. Chiria

Atunci cand negociezi un pret, deci si o chirie, aplica regula DOR. Aceasta regula este clasica in negocieri, dar denumirea de DOR imi apartine, si am gasit-o pentru a pute fi retinua mai bine. Aceasta regula se refera in esenta la 3 cifre pe care sa le ai in minte inainte de negociere:

O = obiectiv  = suma de bani pe care vrei sa o platesti efectiv);

D= deschidere  = suma de bani cu care deschizi oferta;

R = retragere = suma de bani la care te retragi (sub aceasta suma nu accepti nici o oferta).

Lasa proprietarul sa faca prima oferta si negociaza, tinand cont de: interesele tale, interesele lui, alte aspecte pe care le poti negocia.

Negociaza de asemenea inserarea in contract a unei clauze de renegociere a chiriei, atunci cand ai acceptat o chirie mai mare sau atunci cand nu stii cum va decurge inchirierea si afacerea ta, tinand cont si de piata chiriilor in zona respectiva.

7. Garantie

Multi proprietari solicita o garantie la incheierea contractului. In cazul in care nu este valorificata, la incetarea contractului, garantia se obisnuieste sa ramana in contul proprietarului ca plata a chiriei pe ultima luna.

Poti negocia cuantumul acestei garantii sau chiar lipsa acesteia, atunci cand dai asigurari proprietarului si-i inspiri incredere.

Este indicat sa nu deschizi tu subiectul garantiei ci sa lasi proprietarul sa o faca. Daca totusi nu o face, poti oferi tu proprietarului o garantie, daca te ajuta in cazul negocierilor: ex. negociezi o perioada contractuala mai mica cu posibilitatea de prelungire si stabilirea unei garantii, desi proprietarul cauta sa inchirieze spatiul comercial pe o perioada mai lunga de timp.

Plata in avans poate fi de asemenea negociata, in functie de interesele tale si ale proprietarului.

8. Durata contractului

Daca ai nevoie sa-ti dezvolti afacerea si vrei un contract de inchiriere spatiu comercial pe termen lung, asigura-te de faptul ca proprietarul nu va denunta unilateral contractul inainte de termen.

Atentie! Denuntarea unilaterala nu este acelasi lucru cu rezilierea, termene pe care cei care nu au studii juridice, deseori le confunda. Denuntarea unilaterala consta in desfiintarea contractului inainte de termen de catre una dintre parti, fara vreo vina din partea celeilalte parti. Denuntarea unilaterala trebuie sa fie expres prevazuta si acceptata in contract. Ea se poate face oricand fara a fi prevazuta in contract, daca contractul este incheiat pe durata nedeterminata.

Spre deosebire de denuntarea unilaterala, rezilierea este o desfiintare a contractului de catre o parte atunci cand cealalta parte nu-si indeplineste obligatiile contractuale.

Daca nu esti sigur nici pe afacerea ta si nici pe relatia cu proprietarul, negociaza o durata a contratului mai mica (ex. 1 an sau 2 ani) cu posibilitate de prelungire.

Poti negocia de asemenea inscrierea in contract, in favoarea ta, a unui drept de preemptiune la inchiriere la acelasi pret. Mai exact, dupa trecerea perioadei de inchiriere de 1 sau 2 ani, sa stii ca ai drept preferential la inchiriere in fata altui posibil chirias.

9. Subinchirierea

Daca nu a fost interzisa expres prin contract, spatiul sau parte din acesta se poate subinchiria. In cadrul negocierilor cu proprietarul, in cazul in care spatiul iti permite, poti negocia posibilitatea de subinchiriere a unei parti din spatiu de la inceputul contractului.

10. Drepturi si obligatii

Legea impune acele drepturi si obligatii minime ale locatorului si ale locatarului. Pe langa acestea, partile pot sa negocieze si alte drepturi si obligatii, in functie de interesele lor de afaceri.

Spre exemplu, poti negocia o clauza de neconcurenta: in cazul in care proprietarul ti-a inchiriat doar o parte dintr-un imobil sau mai are de inchiriat un imobil vecin, negociaza o clauza de neconcurenta, prin care acesta sa se oblige sa nu inchirieze excedentul de spatiu sau spatiul vecin unei firme concurente.

Acestea sunt doar cateva aspecte pe care le poti avea in vedere in cazul negocierii unui contract de inchiriere spatiu comercial. Este important sa fii deschis si sa gasesti intotdeauna solutii integrative (avantajoase pentru ambele parti) si vei putea castia pe termen lung dintr-o relatie profitabila cu proprietarul spatiului.

Ofera valoare semnaturii tale! 

Indrazneste sa negociezi si nu intra nepregatit intr-o negociere. Este bine sa fii aparat prin contract dar este importat si sa fii deschis la toate optiunile de negociere pe care le ai. Fiindca de cele mai multe ori ele exista dar partile nu le dau importanta.

In cadrul companiei Rubinian  am creat un model de contract de inchiriere spatiu comecial, intocmit complex, ca baza solida de negociere pentru ambele parti (17 pagini). Poti achizitiona contractul de aici:Contract de inchiriere spatiu comercial

Invata tehnici de negociere eficiente din cartea mea ”101 tehnici de negociere”.  

Ioana Andrievici este:

• negociator, trainer in negociere & autor, cu peste 18 ani experienta in negocierea contractelor si negocierile de business;

• antreprenor: co-fondator si co-owner la compania Rubinian, firma de consultanta si planificare in afaceri;

• autoarea cartilor ”Negocierea si intocmirea contractelor”, ”101 tehnici de negociere”, ”Planul de negociere – model si ghid”, ”Cum sa negociezi bine orice si cu oricine – ghid practic pentru succes in negocieri” ;

• autoarea modelelor de contracte Rubinian, intocmite complex, ca baza solida de negociere pentru ambele parti; • co-autor in cadrul unor lucrari din colectia ”Afaceri la cheie” in colaborare cu editura de afaceri Rentrop & Straton;

• consilier juridic definitiv inscris in Uniunea Colegiilor Consilierilor juridici din Romania;

• Trainer autorizat – Certificat formator de formatori Seria I Nr.00229707, eliberat de Ministerul Educației Naționale & Autoritatea Națională pentru calificări & Ministerul muncii, familiei, protecției sociale și persoanelor vârstnice. Vezi toata prezentarea profesionala

__________________________________________________________________________________________________________________________________________

Foto credit articol: www.unsplash.com, author: Nastuh Abootalebi
attribute: Photo by Nastuh Abootalebi on Unsplash